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陈晟:房价为什么这么高?大数据全知道!

浏览:/ 2017-06-04 05:53

 

  
陈晟 中国房地产数据研究院执行院长

  往前推一百年,中国的房价有多高?

  

  在座的每一个人都一定生活在城市的某一个地方。要么生活在住宅里,要么工作在办公区间里,要么在娱乐场所等等,包括我们今天所在的这个剧院。

  我们每个人都离不开房子这个城市的载体。

  我们需要知道我们整个生活的历史:从古代到现在,房地产跟城市之间的关系是什么?

  可能我们之前听过很多关于城市房地产会不会崩盘的事情。

  我们知道,我们的邻居日本,仍然处在长达20多年的房价下滑区间内。这一系列的问题可能都需要通过城市,当然我们城市的载体,房地产来回答。

  

  当我们买了房子,或许就感觉自己背了房贷,变成了一个房奴,今后就要一直为了它去努力卖命。但是大家不要忘了,在座的每一个人所做的,每一个跟城市有关的,居住文化类的东西,它同时也在改变着这个城市。

  所以你的每一步选择,可能会决定这个城市是更好,还是更差,当然也会决定了你那个社区的房价会更高或者更低,你的小孩在里面的居住的教育会如何。

  我们来看看历史上,我们的中国曾经是怎样的。

  

  曾几何时,中国号称是万邦来朝,房地产非常的活跃。鲁迅在北京拥有一套四合院是很轻松的,我们现在非常的不轻松。

  我们最后发现南北朝的时候,动乱的时候房地产也很贵。稳定的时候,房地产会是成为一种重要的一个财富。

  上海房价会崩盘?

  有个著名的诗人,叫白居易,别人调侃他告诉他,你在这个地方白白居住,是不容易的。

  我们在上海居住容易吗?所以我们要想这个问题。

  那么我们首先得要思考一个宏观性的问题,我们房地产会不会崩盘。

  按照我的研究,城镇化率低于70%之前,世界各国都没有过房地产崩盘的先例。日本的房价跌下去是在1992年,当时他的城镇化率已经超过75%。

  所以如果有人告诉你,楼市会崩盘什么的,暂时不要去听他的。我可以负责任的告诉大家一组数据——从2014年开始计算,我认为上海的房价未来10年还会翻一番。

  

  大家记住了,我们现在的城镇化率只有56%,真实的城镇化率只有37%。

  还有很多伪城市化。什么意思呢?就是说他在城市没有户口,那么我们来看看,我说的到底是不是对的。

  

  我们看看美国,美国的房价涨了49年,跌的只有7年。所以这么多年的历史告诉我们,纽约是我们全世界房价的一个定锚器,是个参考价格。

  但是如果操作得不好的话,就会像日本,它涨了35年,但是它跌了25年,而且最近这几十年它一直在跌。

  那么我们的上海,我们的中国,我们希望自己国家的房地产是朝好的方向去发展的,希望跌的少一点,涨的时间长一些。

  那么大家肯定都会问,我们上海的房价到底贵不贵?

  刚刚我已经讲过了,纽约房价是定锚器,那么纽约的房价是多少呢?说个核心区域的大概均价,相当于上海外环以里的区域,它每平方米的价格是12000美金,乘以汇率大家都知道应该多少。

  上海现在的房价,还没有到接近,但是纽约郊区的房价大概只相当于核心区域的40%,而上海郊区超过60%。

  对比纽约与东京房地产市场,这些数据你需要了解

  所以我们说只把周浦当黄浦,外环以外很多偏的地方,房价涨得这么快这件事情,我们还是要谨慎。

  

  这是我们城市的一组数据,这两张图就可以看到,美国是在螺旋上升的,日本到了1992年之后就一直就在往下走。

  所以我们经常在说调控又来了。大家应该欢迎调控,调控是帮助大家稳定房价,不要像日本那样跌下去。

  当然我们眼下也在接近城镇化的一个后端,我们的劳动人口的确在减少。我们的城镇人口,户均已经达到了一套房子。

  过去的上海是多少套房子呢?人均只有两平方米,现在我们已经有了35平方米。

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